L’agevolazione prima casa di cui trattiamo oggi si riferisce alle minori imposte di registro o alla aliquota iva agevolata da versare quando si acquista una unità abitativa.

Spesso si fa confusione tra il concetto di abitazione principale e prima casa. E’ bene chiarire che quando parliamo di “prima casa” ci stiamo riferendo alle agevolazioni che riguardano l’acquisto di un immobile e in pratica alle agevolazioni in termini di iva e imposta di registro. Scopriremo che non sempre la prima casa è l’abitazione principale del contribuente. Quando parliamo di “abitazione principale” e delle agevolazioni previste invece stiamo parlando della tassazione sugli immobili destinati dal proprietario a propria abitazione e per l’abitazione del proprio nucleo familiare.

Definizione di “prima casa”

La definizione corretta di prima casa richiede che vengano rispettati 3 tipi di requisiti:

  • Requisiti dell’immobile
    • l’agevolazione si applica agli immobili destinati ad abitazione e relative pertinenze esclusi gli immobili in categoria A1,A8, e A9
  • Requisiti di luogo
    • Per essere considerata prima casa l’acquirente deve avere la residenza nello stesso comune in cui è situato l’immobile
    • Oppure in alternativa deve svolgere nel comune in cui vi è situato l’immobile la propria attività lavorativa, studio, professione.
  • Requisito patrimoniale di chi acquista l’immobile:
    • Non deve essere proprietario* neanche per quota di altro immobile acquistato con l’utilizzo dell’agevolazione prima casa. La legge di stabilità 2015 (articolo 1 comma 55 legge 208/2015 prevede ora la possibilità di usufruire dell’agevolazione se entro 12 mesi l’acquirente cede la proprietà della abitazione che impedisce di usufruire dell’agevolazione nell’acquisto. *Per proprietario si intende titolare di diritto di proprietà, usufrutto uso e abitazione.

L’imposta di registro sulla “prima casa”

A quanto ammonta il risparmio di imposta se usufruisco dell’agevolazione “prima casa”? Per quanto riguarda l’imposta di registro l’aliquota passa dal 9% al 2% calcolato sulla rendita catastale dell’immobile rivalutato del 5% e poi moltiplicato per un coefficiente di 110. Esempio: Rendita catastale 1000 euro, l’imponibile sarà pari a euro 1000 x 1.05 x 110 = 115.500. l’aliquota del 2% su 115.500 è pari a euro 2.310.

Nel caso l’immobile non sia considerato “prima casa” invece l’imposta di registro si applica alla rendita catastale rivalutata e moltiplicato per un valore catastale di 120. Sulla base imponibile così calcolata si aplica una aliquota del 9%. Esempio: rendita catastale 1000 euro, l’imponibile è pari a euro 1000 x 1.05 x 120 = 126.000, il 9% è pari a euro 11.340.

Di seguito un prospetto riepilogativo tratto dalla Guida all’acquisto e vendita della casa.

prima casa risparmio imposte

Prospetto riepilogativo delle imposte che pesano sull’acquisto di un immobile. Fonte: Guida Acquisto e Vendita Casa – Agenzia delle Entrate

 

Quando si perde l’agevolazione prima casa

In gergo si chiama “decadenza” dell’agevolazione prima casa ovvero si perde il diritto all’agevolazione. In generale quando si perde il diritto all’agevolazione occorre versare le imposte che non si sono versate al momento dell’acquisto dell’immobile (per la precisione all’acquisto del diritto sull’immobile, sia esso di proprietà, uso, usufrutto…), oltre alle imposte occorrerà versare le sanzioni previste dalla legge e gli interessi. Si decade dall’agevolazione se si vende l’immobile entro 5 anni dall’acquisto. Altre cause di decadenza possono essere:

– Non aver rispettato l’impegno a spostare la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile

– Non aver proceduto alla vendita di altro immobile di cui era proprietario nel medesimo comune.

 

Decadenza dall’agevolazione: un caso particolare

Merita segnalare invece che NON si decade dall’agevolazione nel caso in cui il trasferimento della proprietà dell’immobile avvenga entro i 5 anni a seguito di un accordo di separazione o divorzio. A questo proposito si veda il quesito e la risposta sotto riportati.

Trasferimento, nell’ambito degli accordi di separazione o divorzio, dell’immobile acquistato fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’ anteriormente al decorso del quinquennio

Domanda: Si chiede di conoscere se si verifica la decadenza dall’agevolazione ‘prima casa’, fruita in sede di acquisto dell’immobile, nel caso di trasferimento della casa coniugale, effettuato in adempimento di accordi di separazione e divorzio, da parte di uno o di entrambi i coniugi. In particolare, viene chiesto di conoscere se si verifica la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui, nell’ambito dell’accordo omologato dal tribunale, venga previsto che: a) uno dei coniugi trasferisca all’altro, prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, la propria quota del 50% della casa coniugale, acquistata con i benefici ‘prima casa’; b) in alternativa che entrambi i coniugi vendano a terzi la propria casa coniugale, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell’altro all’incasso del ricavato della vendita.

Risposta: La nota II –bis) all’articolo 1 Tariffa, parte prima, allegata al TUR (Testo Unico Imposta di Registro) dispone, al comma 4, la decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ qualora si proceda al “… trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici … prima … del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”.

Al verificarsi della decadenza, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero della “differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata”, nonché all’irrogazione della sanzione amministrativa pari al 30 per cento e degli interessi di mora. In caso di vendita dell’immobile nel quinquennio, la decadenza dall’agevolazione può essere evitata, in base a quanto previsto dalla citata nota II- bis), comma 4, dell’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, 14 qualora, entro un anno dall’alienazione, si proceda all’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale. In linea generale, pertanto, qualora si trasferisca l’immobile acquistato con le agevolazioni ‘prima casa’ e non si proceda all’acquisto entro l’anno di un nuovo immobile, da destinare ad abitazione principale, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita.

Con riferimento al quesito proposto, appare utile rilevare, tuttavia, che l’atto di trasferimento della quota del 50 per cento della casa coniugale, da parte di uno dei due coniugi all’altro, è effettuato in adempimento di un accordo di separazione o divorzio. In relazione a tale trasferimento trova, quindi, applicazione il regime di esenzione previsto dall’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa “Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio …”.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. sentenza n. 7493 del 22 maggio 2002 che richiama la sentenza n. 2347 del 2001) è ferma nello statuire che le agevolazioni in questione “… operano con riferimento a tutti gli atti e convenzioni che i coniugi pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice, i loro rapporti patrimoniali conseguenti allo scioglimento del matrimonio, ivi compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni mobili ed immobili all’uno o all’altro coniuge”. Come affermato dalla Corte Costituzionale (cfr. sentenza n. 202 dell’11 giugno 2003), il regime di esenzione disposto dall’articolo 19 risponde all’esigenza “… di agevolare l’accesso alla tutela giurisdizionale che motiva e giustifica il beneficio fiscale con riguardo agli atti del giudizio divorzile…” e “… di separazione, anche in considerazione dell’esigenza di agevolare e promuovere, nel più breve tempo, una soluzione idonea a garantire l’adempimento delle obbligazioni che gravano, ad esempio sul coniuge non affidatario della prole”.

Di fatto, a parere della Corte, con la richiamata disposizione, il legislatore ha inteso escludere da imposizione gli atti del giudizio divorzile (o di separazione), al fine di favorire una rapida definizione dei rapporti patrimoniali tra le parti. In considerazione di tale principio, si ritiene, pertanto, che tale regime di favore possa trovare applicazione anche al fine di escludere il verificarsi della decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ fruite in sede di acquisto, qualora in adempimento di un obbligo assunto in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi ceda la propria quota dell’immobile all’altro, prima del decorso del termine quinquennale. Il trasferimento al coniuge concretizza, infatti, un atto relativo “al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio…”.

Si precisa che la decadenza dall’agevolazione è esclusa a prescindere dalla circostanza che il coniuge cedente provveda o meno all’acquisto di un nuovo immobile. Tale interpretazione trova conferma in diverse sentenze delle Commissioni Tributarie. Si ricorda, in particolare la sentenza del 2 febbraio 2011 n. 8, con la quale la Commissione Trib. Centrale di Vicenza – sez. V ha ritenuto non applicabile il regime di decadenza previsto dalla citata nota II bis, comma 4, nel caso di trasferimento dell’immobile all’altro coniuge “… al fine di dare esecuzione agli accordi presi in sede di separazione consensuale tra i coniugi”. La Commissione chiarisce che tale cessione “costituisce atto emanato in stretta esecuzione del decreto giudiziale di omologazione della separazione tra i coniugi, e le caratteristiche assolutamente peculiari del negozio ‘de quo’, che non ubbidisce a un ‘animus donandi’ ma alla volontà di definire i rapporti patrimoniali in seguito alla risoluzione del rapporto matrimoniale, sotto l’egida del Tribunale, giustifica la non riconducibilità della fattispecie nell’alveo della disposizione di cui al citato n. 4”.

A parere della scrivente, la decadenza dall’agevolazione ‘prima casa’ può essere esclusa anche nel diverso caso in cui l’accordo omologato dal tribunale preveda  che entrambi i coniugi alienino a terzi la proprietà dell’immobile, con rinuncia da parte di uno dei coniugi a favore dell’altro, all’incasso del ricavato della vendita; in tal caso, tuttavia, la decadenza può essere esclusa solo nel caso in cui il coniuge – al quale viene assegnato l’intero corrispettivo derivante dalla vendita – riacquisti, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Infatti, ancorché in relazione all’atto di trasferimento dell’immobile a terzi non trovi applicazione il regime di esenzione previsto dall’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, (in quanto il contratto di compravendita non trova la propria causa nel procedimento di separazione e divorzio), occorre comunque considerare che, nel caso in esame, il coniuge tenuto a riversare le somme percepite dalla vendita all’altro coniuge non realizza, di fatto, alcun arricchimento dalla vendita dell’immobile. Il ricavato della vendita è, infatti, percepito interamente dall’altro coniuge in capo al quale resta fermo, conseguentemente, l’onere di procedere all’acquisto di un altro immobile, da adibire ad abitazione principale.

Si rileva, inoltre, che il coniuge cedente, sia nel caso in cui trasferisca la propria quota dell’immobile all’altro coniuge sia nel caso in esame in cui ceda a terzi l’immobile e riversi il ricavato della vendita all’altro coniuge, si priva del bene posseduto a favore dell’altro e, pertanto, non appare coerente un diverso trattamento fiscale delle due operazioni. Tale soggetto non è, quindi, tenuto ad acquistare un nuovo immobile per evitare la decadenza. Come chiarito, sull’altro coniuge che percepisce l’intero corrispettivo della vendita incombe l’obbligo di riacquistare, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire ad abitazione principale, secondo le regole ordinarie. Solo in tale ipotesi, non si verifica la decadenza dal regime agevolativo ‘prima casa’ fruito in relazione all’acquisto della casa coniugale.

Se hai dei dubbi sulle agevolazioni fiscali sugli immobili o sull’inquadramento iva contattaci per una consulenza scrivendoci qui.

 

Altri documentazione utile  l’agevolazione prima casa:

Guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto e vendita della casa Clicca Qui

Per quanto riguarda la possibilità di cessione di un immobile che preclude all’ottenimento dell’agevolazione entro un anno si vede lo studio del Consiglio nazionale del Notariato.

Risposte a quesiti in materia di imposta di registro (decadenza o non decadenza in caso di accordi di separazione e divorzio)