In caso di divisione di beni del condominio tra i condomini, l'imposta di registro da applicare è pari all'1%, a condizione che a ciascun condomino venga attribuita una parte corrispondente alla quota di diritto spettante al condomino.
Per maggiori dettagli segue il testo della circolare.
Risoluzione del 16/11/2007 n. 334
Oggetto:
Istanza di interpello n. … – Divisione di beni condominiali – Imposta di
registro
Testo:
Con istanza di interpello n. …, concernente il trattamento
tributario di un atto di ricognizione di parti comuni e divisione
consensuale parziaria, e' stato esposto il seguente
QUESITO
Il Notaio istante, Dott. Alfa, quale incaricato della stipula del
relativo atto, fa presente che i condomini di un fabbricato vogliono
attribuire in proprieta' esclusiva a ciascuno di essi, a tacitazione dei
diritti di spettanza sulle parti condominiali ed escluso ogni conguaglio fra
i condividenti, alcuni beni costituenti parti comuni dell'immobile
condominiale, in particolare i posti auto coperti ed un'area scoperta.
L'istante chiede di conoscere il trattamento fiscale da riservare al
citato atto di divisione consensuale parziaria.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
A parere dell'interpellante, l'atto in argomento presenta mera natura
divisionale, con esclusione di ogni intento traslativo, ed e' assoggettabile
ad imposta di registro nella misura dell'1%, ai sensi dell'articolo 3 della
Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti
l'imposta di registro, approvato con d.P.R 26 aprile 1986, n. 131 (di
seguito TUR).
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
La fattispecie rappresentata con l'interpello in esame riguarda il
trattamento da riservare ai fini dell'imposta di registro alla divisione di
una comunione di beni tra condomini effettuata a tacitazione dei rispettivi
diritti ed in assenza di corresponsione di conguaglio.
Atteso cio', si fa presente che il legislatore fiscale tratta
dell'istituto della divisione all'articolo 34 del TUR, il cui primo comma,
tra l'altro, dispone che: "La divisione, con la quale ad un condividente
sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui
spettante sulla massa comune, e' considerata vendita limitatamente alla
parte eccedente…".
Ne consegue, quindi, che qualora al condividente sono assegnati beni
per un valore complessivo non eccedente quello a lui spettante sulla massa
comune, la divisione in parola ha natura meramente dichiarativa ed, in
quanto tale, assoggettabile alla disposizione recata dall'articolo 3 della
Tariffa, parte prima, allegata al TUR, in base al quale agli "atti di natura
dichiarativa relativi a beni o rapporti di qualsiasi natura…" si applica
l'imposta proporzionale con aliquota dell' 1 per cento.
Per completezza, si rileva, altresi', che l'articolo 34 del TUR, al
quarto comma, dispone che: " … le comunioni tra i medesimi soggetti, che
trovano origine in piu' titoli, sono considerate come una sola comunione se
l'ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte".
Ne consegue, quindi, che il legislatore fiscale ha inteso
disciplinare, seppure indirettamente, anche l'ipotesi in cui le comunioni
tra i medesimi soggetti trovano origine in titoli diversi (cd masse
plurime).
In quest'ultimo caso l'atto di scioglimento della comunione non
concretizza un'unica divisione, ma tante divisioni quanti sono i titoli
costitutivi delle singole comunioni, ad eccezione del caso in cui l'ultimo
acquisto di quote derivi da successione ?mortis causa'.
Nel caso prospettato dall'istante, oggetto della divisione e'
costituito da beni che, in sostanza, fanno parte di un' unica comunione,
individuata nelle parti comuni del condominio.
Al riguardo, si osserva che il condominio e' disciplinato
espressamente dal codice civile agli articoli 1117 e seguenti. Esso
rappresenta un'ipotesi particolare di comunione, il cui titolo costitutivo
e' dato dalla proprieta' comune di parti dell'edificio (ad esempio: suolo su
cui sorge l'edificio; fondazioni, muri maestri; ecc.).
La giurisprudenza della Suprema Corte, a tal riguardo, ha precisato
che il condominio si forma con la costruzione sul suolo comune o con il
frazionamento da parte dell'unico proprietario pro indiviso di un edificio,
i cui piani o porzioni di piano vengono attribuiti a due o piu' soggetti in
proprieta' esclusiva, convertendo l'intera proprieta' in una pluralita' di
proprieta' esclusive e di parti comuni indivise (si v. Cass. 78/4769).
La costituzione del condominio comporta il riconoscimento, a favore
dei condomini, di una proprieta' esclusiva individuale sui singoli piani,
appartamenti, locali, ecc., ed una comproprieta' sulle parti di interesse
comune.
Peraltro, in base al disposto dell'articolo 1119 del codice civile
"Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere piu' incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino".
Ne consegue, quindi, l'unicita' della comunione riferita alle parti
comuni dell'edificio, indipendentemente dai trasferimenti dei diritti che
hanno interessato le parti in proprieta' esclusiva.
Cio' posto, in base a quanto precede, si ritiene che il caso
prospettato dall'istante rientri nell'ipotesi disciplinata dal primo comma
dell'articolo 34 del TUR, in quanto, trattasi di comunione che trova origine
in un unico titolo (costituzione del condominio).
Si precisa che la Corte di Cassazione, con sentenza n. 10857, del 17
dicembre 1994, ha affermato che "…il negozio di divisione e' un contratto
mediante il quale, precipuamente, si scioglie la comunione attraverso la
attribuzione di una porzione di beni comuni a ciascuno dei condividenti. La
singola porzione di beni attribuita in luogo della quota, deve coincidere
tendenzialmente con il valore della quota. Nel senso che il suo valore nei
confronti delle singole porzioni di beni, attribuite agli altri
condividenti, deve rimanere nello stesso rapporto che originariamente
correva tra le quote…".
Pertanto, nel caso rappresentato con l'interpello in esame le
assegnazioni ai condividenti possono essere considerate dichiarative per la
parte in cui corrispondono esattamente alle quote di diritto spettanti a
ciascun condividente sulla intera comunione.
In conclusione, considerando i beni oggetto della divisione
rappresentata nell'interpello in trattazione come unica massa', trova
applicazione l'imposta di registro con aliquota dell'1 per cento per la
parte di valore dei beni assegnati corrispondente alla quota di diritto
spettante ai condividenti sulla massa comune.
L'eventuale parte eccedente e' considerata vendita e qualora
l'assegnazione divisionale dei beni superi di una percentuale maggiore del
cinque per cento il valore della quota di diritto, tale eccedenza e'
soggetta "… all'imposta con l'aliquota stabilita per i trasferimenti …"
(articolo 34, comma 2, TUR).
La risposta di cui alla presente nota, sollecitata con istanza di
interpello presentata alla Direzione Regionale ….. in data …, viene resa
dalla scrivente ai sensi dell'articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del
decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209.