In caso di divisione di beni del condominio tra i condomini, l'imposta di registro da applicare è pari all'1%, a condizione che a ciascun condomino venga attribuita una parte corrispondente alla quota di diritto spettante al condomino.

Per maggiori dettagli segue il testo della circolare.

Risoluzione del 16/11/2007 n. 334 

Oggetto:
Istanza di  interpello  n.  …  – Divisione di beni condominiali – Imposta di
registro

Testo:
  Con istanza   di   interpello   n.   …,   concernente  il  trattamento   
tributario di   un   atto   di   ricognizione  di  parti  comuni  e  divisione
consensuale parziaria,  e' stato esposto il seguente                         
                                                                             
                                   QUESITO                                   
                                                                             
       Il Notaio  istante,  Dott.  Alfa,  quale  incaricato  della stipula del
relativo atto,   fa  presente  che  i  condomini  di  un  fabbricato  vogliono
attribuire in  proprieta'  esclusiva  a  ciascuno  di  essi, a tacitazione dei
diritti di  spettanza  sulle parti condominiali ed escluso ogni conguaglio fra
i condividenti,   alcuni   beni   costituenti   parti   comuni   dell'immobile
condominiale, in particolare i posti auto coperti ed un'area scoperta.       
       L'istante chiede  di  conoscere  il trattamento fiscale da riservare al
citato atto di divisione consensuale parziaria.                              
                                                                             
                                                                             
            SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE            
                                                                             
       A parere  dell'interpellante,  l'atto in argomento presenta mera natura
divisionale, con  esclusione  di ogni intento traslativo, ed e' assoggettabile
ad imposta  di  registro  nella misura dell'1%, ai sensi dell'articolo 3 della
Tariffa, parte  prima,  allegata al testo unico delle disposizioni concernenti
l'imposta di  registro,  approvato  con  d.P.R  26  aprile   1986,  n. 131 (di
seguito TUR).                                                                
                                                                             
                      PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE                      
                                                                             
       La fattispecie  rappresentata  con  l'interpello  in  esame riguarda il
trattamento da  riservare  ai  fini dell'imposta di registro alla divisione di
una comunione  di  beni  tra condomini effettuata a tacitazione dei rispettivi
diritti ed in assenza di corresponsione di conguaglio.                       
       Atteso cio',   si   fa  presente  che  il  legislatore  fiscale  tratta
dell'istituto della  divisione  all'articolo  34  del TUR, il cui primo comma,
tra l'altro,  dispone  che:  "La  divisione,  con  la quale ad un condividente
sono assegnati   beni  per  un  valore  complessivo  eccedente  quello  a  lui
spettante sulla  massa  comune,  e'  considerata  vendita  limitatamente  alla
parte eccedente…".
                                                         
       Ne consegue,  quindi,  che  qualora al condividente sono assegnati beni
per un  valore  complessivo  non  eccedente quello a lui spettante sulla massa
comune, la  divisione  in  parola  ha  natura  meramente  dichiarativa  ed, in
quanto tale,  assoggettabile  alla  disposizione  recata dall'articolo 3 della
Tariffa, parte  prima,  allegata al TUR, in base al quale agli "atti di natura
dichiarativa relativi  a  beni  o  rapporti di qualsiasi natura…" si applica
l'imposta proporzionale con aliquota dell' 1 per cento. 
                     
       Per completezza,  si  rileva,  altresi',  che l'articolo 34 del TUR, al
quarto comma,  dispone  che:  "  … le comunioni tra i medesimi soggetti, che
trovano origine  in  piu'  titoli, sono considerate come una sola comunione se
l'ultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte".          
       Ne consegue,   quindi,   che   il   legislatore   fiscale   ha   inteso
disciplinare, seppure  indirettamente,  anche  l'ipotesi  in  cui le comunioni
tra i   medesimi  soggetti   trovano  origine  in  titoli  diversi  (cd  masse
plurime).                                                                    
       In quest'ultimo   caso  l'atto  di  scioglimento  della  comunione  non
concretizza un'unica  divisione,  ma  tante  divisioni  quanti  sono  i titoli
costitutivi delle  singole  comunioni,  ad  eccezione del caso in cui l'ultimo
acquisto di quote derivi da successione ?mortis causa'.                      
       Nel caso   prospettato   dall'istante,   oggetto   della  divisione  e'
costituito da  beni  che,  in  sostanza,  fanno  parte di un' unica comunione,
individuata nelle parti comuni del condominio.                               
       Al riguardo,   si   osserva   che   il   condominio   e'   disciplinato
espressamente dal   codice   civile   agli  articoli  1117  e  seguenti.  Esso
rappresenta un'ipotesi  particolare  di  comunione,  il cui titolo costitutivo
e' dato  dalla  proprieta' comune di parti dell'edificio (ad esempio: suolo su
cui sorge l'edificio; fondazioni, muri maestri; ecc.).                       
       La giurisprudenza  della  Suprema  Corte,  a tal riguardo, ha precisato
che il  condominio  si  forma  con  la  costruzione  sul suolo comune o con il
frazionamento da  parte  dell'unico  proprietario pro indiviso di un edificio,
i cui  piani  o  porzioni di piano vengono attribuiti a due o piu' soggetti in
proprieta' esclusiva,  convertendo  l'intera  proprieta'  in una pluralita' di
proprieta' esclusive e di parti comuni indivise (si v. Cass. 78/4769).       
       La costituzione  del  condominio  comporta  il riconoscimento, a favore
dei condomini,  di  una  proprieta'  esclusiva  individuale sui singoli piani,
appartamenti, locali,  ecc.,  ed  una  comproprieta'  sulle parti di interesse
comune.                                                                      
       Peraltro, in  base  al  disposto  dell'articolo  1119 del codice civile
"Le parti  comuni  dell'edificio  non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa  farsi  senza rendere piu' incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino".                                                                  
       Ne consegue,  quindi,  l'unicita'  della  comunione riferita alle parti
comuni dell'edificio,  indipendentemente  dai  trasferimenti  dei  diritti che
hanno  interessato le parti in proprieta' esclusiva.                         
       Cio' posto,   in  base  a  quanto  precede,  si  ritiene  che  il  caso
prospettato dall'istante  rientri  nell'ipotesi  disciplinata  dal primo comma
dell'articolo 34  del  TUR, in quanto, trattasi di comunione che trova origine
in un unico titolo (costituzione del condominio).                            
       Si precisa  che  la  Corte di Cassazione, con sentenza n. 10857, del 17
dicembre 1994,  ha  affermato  che "…il negozio di divisione e' un contratto
mediante il  quale,  precipuamente,  si  scioglie  la  comunione attraverso la
attribuzione di  una  porzione  di beni comuni a ciascuno dei condividenti. La
singola porzione  di  beni  attribuita  in  luogo della quota, deve coincidere
tendenzialmente con  il  valore  della  quota. Nel senso che il suo valore nei
confronti delle    singole   porzioni   di   beni,   attribuite   agli   altri
condividenti, deve   rimanere   nello   stesso  rapporto  che  originariamente
correva tra le quote…".                                                    
       Pertanto, nel   caso   rappresentato   con  l'interpello  in  esame  le
assegnazioni ai  condividenti  possono  essere considerate dichiarative per la
parte in  cui  corrispondono  esattamente  alle  quote  di diritto spettanti a
ciascun condividente sulla intera comunione.                                 
       In conclusione,   considerando   i   beni   oggetto   della   divisione
rappresentata nell'interpello   in   trattazione  come  unica  massa',  trova
applicazione l'imposta  di  registro  con  aliquota  dell'1  per  cento per la
parte di  valore  dei  beni  assegnati  corrispondente  alla  quota di diritto
spettante ai condividenti sulla massa comune. 
                               
       L'eventuale parte   eccedente   e'   considerata   vendita   e  qualora
l'assegnazione divisionale  dei  beni  superi  di una percentuale maggiore del
cinque per  cento  il  valore  della  quota  di  diritto,  tale  eccedenza  e'
soggetta "…  all'imposta  con  l'aliquota stabilita per i trasferimenti …"
(articolo 34, comma 2, TUR).                                                 
       La risposta  di  cui  alla  presente  nota,  sollecitata con istanza di
interpello presentata  alla  Direzione Regionale ….. in data …, viene resa
dalla scrivente  ai  sensi  dell'articolo  4,  comma  1,  ultimo  periodo, del
decreto ministeriale 26 aprile 2001, n. 209.