Clausola penale nei contratti di affitto

Recentemente abbiamo ricevuto alcune segnalazioni di accertamento di imposte e sanzioni per il mancato pagamento dell’imposta di registro sulla registrazione di contratti di affitto. In particolare gli uffici dell’Agenzia delle Entrate hanno ritenuto che una clausola penale inserita nel contratto di affitto debba essere oggetto di un versamento di imposta in misura fissa oltre a quanto versato per la registrazione del contratto di affitto. Procediamo in ordine e spieghiamo i termini della faccenda.

L’imposta di registro cosa è?

L’imposta di registro si paga quando si procede alla registrazione di atti giuridici, ad esempio la locazione di una casa. La legge in alcuni casi stabilisce l’obbligatorietà della registrazione mentre in altri casi la registrazione è facoltativa. I contratti di locazione di immobili devono essere registrati per obbligo di legge. Sono esclusi dalla registrazione i soli contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni.

L’imposta di registro come si applica

Un atto giuridico e tra questi anche i contratti di locazione contengono molte disposizioni, quando queste diverse disposizioni sono NECESSARIAMENTE collegate le une alle altre l’imposta di registro si applica 1 sola volta sull’atto. Si ritiene infatti che l’insieme delle disposizioni dia vita a un ATTO COMPLESSO. In altre parole tutte le clausole vengono viste come un atto unico e l’imposta si applica solo sulla disposizione che determina l’imposta di registro più elevata. E’ il caso per i contratti di affitto della disposizione che prevede il deposito cauzionale. Il deposito per espresso chiarimento fornito dagli uffici che ritengono la clausola relativa al deposito cauzionale “…disposizione necessariamente connessa al contratto di locazione di cui fa parte, con la conseguenza di sottrarre la disposizione stessa ad una tassazione autonoma…”

Se invece si ritiene che l’atto giuridico da registrare contiene al suo interno disposizioni autonome e non necessariamente collegate tra di loro ecco che l’atto viene considerato ATTO PLURIMO e l’imposta di registro è da versare in maniera autonoma. Un esempio di atto plurimo è quello indicato nel nostro articolo relativo alle imposte di registro nei contratti di appalto pubblico Clausola penale imposta di registro.

La clausola penale: cosa è?

E’ una disposizione spesso inserita nei contratti che ha due obiettivi specifici: rafforzare l’obbligo contrattuale principale e determinare in anticipo quale sarà il risarcimento che spetta nel caso il locatario non rispetti i termini del contratto. In pratica si tratta di una clausola inserita nel contratto che recita ad esempio: “in caso di mancato rilascio dell’immobile nei termini stabiliti dal contratto il locatario provvederà a versare la somma pari a euro xx per ogni giorno di ritardo”.

L’imposta di registro: Avvisi di liquidazione delle imposte

Arriviamo al dunque. Alcuni titolari di contratti di locazione si sono visti recapitare una avviso di liquidazione dell’imposta di registro.

L’avviso ricevuto indica solo che ad avviso dell’ufficio non si è provveduto a versare l’imposta di registro sulla clausola penale. Non sono presenti le motivazioni dell’atto e quindi possiamo solo supporre che l’ufficio ritenga che la clausola penale debba intendersi come una autonoma disposizione rispetto al contratto di locazione. Devono, per l’ufficio, essere pagate due imposte di registro per la registrazione del contratto di locazione: uno per il contratto e uno per la clausola penale.

Vi è da dire che recentemente anche la Direzione Regionale del Lazio nella nota prot. 37196 dal titolo “Criteri di tassazione di alcune fattispecie di negozi giuridici contenuti negli atti notarili” ha ribadito che la clausola penale deve scontare la tassazione in misura fissa, e che il suo inserimento nel contratto è assolutamente facoltativo. La nota osserva infine che in presenza di più clausole penali l’imposta è dovuta solo su una di esse. (Fonte: Il sole 24 ore del 18/8/16).

Imposta di registro: ravvedimento operoso

In assenza di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e qualora si sia dell’avviso che l’interpretazione della norma siano corrette è possibile pagare meno sanzioni procedendo al versamento dell’imposta attraverso il ravvedimento operoso. La legge consente al contribuente di ravvedersi pagando l’imposta e le sanzioni in misura ridotta. In pratica invece di pagare le sanzioni al 30% si possono pagare le sanzioni in misura ridotta da un minimo del 1,5% (entro trenta giorni) a un massimo del 5% (oltre due anni dalla scadenza). In altre parole invece di pagare 60 euro di sanzioni, si pagano al massimo 10 euro di sanzioni. Oltre alle sanzioni vanno versati anche gli interessi legali.

Clausola Penale e imposta di registro: la Cassazione 2023 si è espressa

Riportiamo un importante ed interessante aggiornamento nell’articolo Clausola penale imposta di registro – LegaleFiscale – Commercialisti .

Il garante del contribuente e la clausola penale

Il Garante del contribuente in Lombardia ha invitato la Direzione provinciale II di Milano ad annullare un avviso di liquidazione che richiedeva l’imposta di registro sulla clausola penale di un contratto di locazione registrato con cedolare secca. La Cassazione ha stabilito che la clausola penale non è soggetta autonomamente all’imposta di registro, in quanto è legata al contratto principale, che segue la regola della tassazione unica.

Nonostante questo, l’Ufficio territoriale ha sostenuto che la clausola penale, essendo la disposizione più onerosa, dovrebbe essere tassata, ma il Garante del contribuente non ha condiviso questa interpretazione, sottolineando che la clausola penale non può avere rilevanza autonoma dal contratto di locazione.

La Cassazione ha chiarito che l’art. 21 del DPR 131/86 si applica solo in presenza di più convenzioni negoziali, e che la clausola penale, essendo parte integrante del contratto di locazione, non ha vita autonoma. Pertanto, l’imposta di registro non è applicabile alla clausola penale sia in presenza di cedolare secca che in sua assenza, e l’Amministrazione finanziaria deve provvedere al suo annullamento in autotutela.